不動産投資信託をご存知ですか？
REIT（リート）ともいいますね。
数年前のある日、テレビ番組を見ていると、経済評論家、勝間和代さんが資産形成のお話しをしていました。
投資信託を、長期間、ドルコスト平均法で毎月定額購入すれば、資産を増やすことができますよというお話しで、中でも不動産投資信託（REIT）をおすすめしていました。
勝間さんのポートフォリオでは、なんと４０％くらいが不動産投資信託！だったんです（当時はであり、今はわかりませんー）
こ、こんなに買っているの？
私は、もともと投資信託を毎月定額購入していたこともあり、勝間さんが絶賛していたことから、じゃあ、買ってみようかなーと、不動産投資信託も定額購入を始めました。
ところがコロナショックで、相場が大暴落！
不動産投資信託も大暴落です。こちらは、私が購入していた不動産投資信託の全期間のチャート。
え、これって大丈夫なの？
めっちゃ不安になりました。
そう、私は、不動産投資信託をなんとなくの理解で購入していたのです。
これではいけない！
そう思って、この機会に不動産投資信託について調べ、まとめてみました。
そもそも、不動産投資信託って何？
どんな仕組みになっているの？
過去にはどんな経緯があったの？
できるだけ、わかりやすくまとめてみました。
不動産投資信託（REIT）の仕組みを理解したい！という方の参考になれば！
そもそも不動産投資信託（REIT）って、何？
不動産投資信託とは、実物の不動産に投資する投資信託です。
「REIT」は「Real Estate Investment Trust」の略語になります。
どんな仕組みになっているの？
不動産投資信託は、不動産投資信託の管理会社が、たくさんの投資家から資金を集めて不動産を購入します。
そして、管理会社が、購入した不動産からの賃料や売却益を、投資家に分配する仕組みになっています。
（画像はこちらからお借りしています。）
例えば、資金１００万の個人が、１億のビルを購入することはなかなか難しいですよね。
でも、資金１００万を持っている個人が、１００人集まれば、１億のビルを購入することができます。
このように、個人では保有することとが難しかった不動産にも、投資できるようになったのが不動産投資信託です。
不動産投資信託が使っている「東証REIT指数」とは？
不動産投資信託では、東証REIT指数という指数を使っています。
これはどんな意味があるのかな？
調べてみました。すると、次のことがわかりました。
まず、東京証券取引所には、不動産投資信託が上場しているんです！
どんな銘柄があるのか？
なんと、こちらから全て確認できます。
2020年4月現在は、63銘柄ありますね。
東証ＲＥＩＴ指数は、この上場している不動産投資信託の全銘柄を対象にした指数です。
基準日である２００３年３月３１日の時価総額を１，０００としたときに、現在の時価総額がどれくらいあるかを表しています。
参考
「東証REIT指数」の過去の動向は？
今回、コロナショックの影響で、大暴落している東証REIT指数。
購入した投資信託のチャートを見ると、こんなに暴落しているのは初めてです。
今後、どうなってしまうのだろう・・・
そう不安に思っていたところ、知り合いから、「東証REIT指数の過去のチャートを見てみては？」とアドバイスをもらいました。
私が見ていたチャートは、購入していた投資信託のチャートであり、東証REIT指数ではなかったんです。
そこで、調べてみました。東証REIT指数の全チャートが、こちら！
（画像はこちらからお借りしています）
2003年から始まり、順調に上昇しています。
20007年5月に最高値2612！
そこから急激に下落し、2008年10月にはなんと704に・・・。
１年で1900も落ちてしまいました。
2007年といえば、リーマンショックがあった年。
すごく影響があったんですね・・・。
その後、上がったり下がったりで、2012年からずっと上昇になりました。
上昇になったのは、2007年に落ち始めてから５年後のことです。
このチャートを見ると、わかることは、
・今回のコロナショックが初めての暴落ではない
・リーマンショック時は、底にたどり着くまで約１年かかっている
・リーマンショック時は、上昇に向かうまで約５年かかっている
今回のコロナショックが同じような道をたどるかどうかはわかりません。
けれど、１つの参考にはなると思いました。
不動産投資信託（REIT）が変動する要因は？
不動産投資信託（REIT）って、どんな影響を受けて変動するんだろう？
これも気になったので、調べてみました。
結果とすると、株式市場、債権市場、不動産市場の影響を受けているようです。
もっと細かくみてみると、REIT価格が変動する要因は、景気動向、不動産価格、賃貸収入、株式相場があるそうです。
そして、REITファンドが変動する要因は、為替と金利差があるそうです。
様々な要因がからんでいるのですね！
どのようなときに、どう影響があるのかについての表がこちらにあるので、参考になるかと思います。
なぜ2012年から、東証REIT指数は上がりはじめたのか？
それにしても、なぜ2012年から東証REIT指数は上がり始めたのでしょうか・・・？
すごく気になる！
調べてみたところ、こちらも様々な要因がからんでいるようです。
参考にしたリンクでは、ファンダメンタルズ面(経済の基礎的条件)、政策サポート面、需給面のよい面が重なったと説明されていました。
ファンダメンタルズ面(経済の基礎的条件)
・良好な資金調達環境のもとで、物件取得を積極的に積み上げて、ポートフォリオの収益性向上に努めた。
・2012年後半より東京都心のオフィス空室率が改善に転じ、内部成長のネガティブ要因が徐々に払拭されつつあった。
政策サポート面
・2013年度の投信法改正に向けて、自己投資口取得の解禁等が具体化されたことにより、NAV（不動産を時価評価した純資産価値に対する投資口価格の割安度を表す指標）に対する投資口価格のディスカウント状態が改善されることが期待された。
・日本銀行の買入れサポートによる投資口価格の下落リスクの低減
需給面
これらの状況を好感して
・J－REIT特化型投信への資金流入が旺盛
・地方銀行による継続的な買い越し
・2012年後半からの外国人買い
ということがあった
参考：2012年のJ－REIT市場回顧と2013年の展望
http://www.camri.or.jp/files/libs/649/201703291920304506.pdf
資金調達する環境が良好になり、経済の基礎がよくなってきたところで、政策サポートもあり、買いが増えたということのようですね。
上がり始めるには、まず経済の基礎的部分が良好になることが重要なのだなと感じました。
不動産投資信託（REIT）の仕組みを理解して、投資に生かそう！
いかがだったでしょうか？
最初はなんとなくとしかわかっていなかった不動産投資信託も、調べてみると様々なものとつながりがあることがわかりました。
背景や過去のチャートを理解すると、今後の情報に対する理解も深まるのではないかなと思います。
個人的には、為替や金利差のところが、ちょっと「？」なので、また少しずつ学んでみようと思います。
何か投資を行なう場合は、学びを深めながら行なうといいですね。
お読みくださった方にとって、参考になれば幸いです！
※投資は、自己責任でお願いいたします。
